Co grozi za nielegalne wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego?

Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest w Polsce zawodem regulowanym. Oznacza to, że nie każdy może legalnie sporządzić wycenę nieruchomości w formie operatu szacunkowego — prawo zastrzega tę czynność wyłącznie dla osób posiadających uprawnienia zawodowe nadane przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Podstawą prawną nie jest, wbrew częstym nieporozumieniom, Kodeks karny ani żaden "egzamin stanowy" znany z systemów anglosaskich, lecz ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). W tym artykule wyjaśniamy, kto i na jakich zasadach może wykonywać ten zawód, co dokładnie grozi za jego nielegalne wykonywanie oraz jakie ryzyko ponosi zarówno osoba bez uprawnień, jak i jej klient.

Kto może legalnie wyceniać nieruchomości w Polsce

Zgodnie z art. 174 ust. 2 u.g.n. rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy. Uprawnienia te nadaje minister właściwy do spraw budownictwa (obecnie Minister Rozwoju i Technologii), a osoba, która je uzyska, zostaje wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych prowadzonego przez ministra (art. 193 u.g.n.). Rejestr jest jawny i dostępny online, dzięki czemu każdy zamawiający wycenę może zweryfikować numer uprawnień. Aby uzyskać uprawnienia, kandydat musi spełnić warunki z art. 177 u.g.n.: posiadać pełną zdolność do czynności prawnych, nie być karanym za określone przestępstwa (m.in. przeciwko działalności instytucji państwowych, wymiarowi sprawiedliwości, wiarygodności dokumentów, mieniu, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi oraz za przestępstwa skarbowe), mieć wykształcenie wyższe, ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości (chyba że kierunek studiów obejmował ten program), odbyć co najmniej 6-miesięczną praktykę zawodową oraz zdać egzamin przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną. Tytuł "rzeczoznawca majątkowy" jest tytułem prawnie chronionym.

Na czym polega zastrzeżenie czynności wyceny

Sednem regulacji jest art. 174 ust. 3 i 3a u.g.n.: rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, sporządzając w tym celu operat szacunkowy. Operat szacunkowy to dokument o szczególnym znaczeniu w obrocie prawnym — stanowi podstawę m.in. ustalania odszkodowań za wywłaszczenie, opłat adiacenckich, opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zabezpieczenia kredytu hipotecznego, podziału majątku czy postępowań spadkowych i podatkowych. Kluczowe jest to, że tylko rzeczoznawca może sporządzić operat. Osoba bez uprawnień może co najwyżej wyrazić niewiążącą opinię o cenie rynkowej (np. pośrednik szacujący cenę ofertową), ale nie wolno jej posługiwać się formą operatu szacunkowego ani tytułem rzeczoznawcy. Operat sporządzony przez osobę nieuprawnioną jest prawnie bezskuteczny — nie wywołuje skutków, dla których wycena bywa wymagana.

Sankcja za wykonywanie zawodu bez uprawnień

Wbrew temu, co sugerowały starsze, tłumaczone z obcych źródeł poradniki, podstawową sankcją nie jest grzywna karna w wysokości "50 000 zł". Odpowiedzialność wynika z przepisu wykroczeniowego — art. 198 u.g.n. Zgodnie z nim, kto prowadzi bez wymaganych uprawnień zawodowych działalność zawodową w zakresie szacowania nieruchomości (rzeczoznawstwa majątkowego), podlega karze grzywny. Jest to wykroczenie, a nie przestępstwo, orzekane na zasadach Kodeksu wykroczeń — co do zasady w wysokości od 20 zł do 5000 zł (art. 24 § 1 k.w.). Postępowanie prowadzi się w trybie wykroczeniowym przed sądem. Należy podkreślić, że samo nadawanie i pozbawianie uprawnień zawodowych oraz odpowiedzialność dyscyplinarna rzeczoznawców dotyczą osób już wpisanych do rejestru — natomiast art. 198 u.g.n. uderza w osoby, które uprawnień w ogóle nie mają, a mimo to oferują profesjonalną wycenę.

Odpowiedzialność cywilna i karna dodatkowa

Grzywna z art. 198 u.g.n. to nie jedyne ryzyko. Jeżeli nielegalnie sporządzona "wycena" wyrządzi szkodę zamawiającemu lub osobie trzeciej (np. bank udzieli kredytu na zawyżonej podstawie, a kredyt nie zostanie spłacony), osoba sporządzająca dokument odpowiada cywilnie na zasadach ogólnych — art. 415 Kodeksu cywilnego (odpowiedzialność deliktowa) lub art. 471 k.c. (odpowiedzialność kontraktowa). W odróżnieniu od rzeczoznawców z uprawnieniami, osoba nieuprawniona nie jest objęta obowiązkowym ubezpieczeniem OC (art. 175 ust. 4 u.g.n.), więc poszkodowany dochodzi roszczeń bezpośrednio z jej majątku. Co więcej, jeżeli osoba taka w dokumencie podaje się za rzeczoznawcę albo posługuje cudzym numerem uprawnień, może popełnić przestępstwa z Kodeksu karnego: poświadczenie nieprawdy lub fałsz materialny dokumentu (art. 270–271 k.k.), a w razie wprowadzenia kontrahenta w błąd w celu osiągnięcia korzyści majątkowej — oszustwo (art. 286 k.k., zagrożone karą od 6 miesięcy do 8 lat pozbawienia wolności).

Ryzyko po stronie klienta i jak weryfikować rzeczoznawcę

Osoba zamawiająca wycenę także może ponieść konsekwencje, choć nie karne. Jeżeli przedłoży w urzędzie, sądzie lub banku operat sporządzony przez osobę bez uprawnień, dokument zostanie zakwestionowany — bank odmówi kredytu, sąd nie uzna wyceny, a postępowanie administracyjne (np. odszkodowawcze) trzeba będzie powtórzyć, co generuje koszty i opóźnienia. Dlatego przed zleceniem warto wykonać dwie rzeczy. Po pierwsze, sprawdzić rzeczoznawcę w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonym przez ministra — wpisując imię, nazwisko lub numer uprawnień. Po drugie, zażądać okazania świadectwa nadania uprawnień oraz aktualnej polisy OC. Każdy operat szacunkowy musi zawierać numer uprawnień zawodowych i podpis rzeczoznawcy — to elementy obowiązkowe wynikające z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Czym różni się operat od opinii o cenie i kto wykonuje wycenę banku

W praktyce wiele "szacowań" w obrocie nie wymaga w ogóle rzeczoznawcy, co bywa źródłem nieporozumień co do legalności. Pośrednik w obrocie nieruchomościami, doradca czy sam właściciel mogą oszacować cenę ofertową na podstawie analizy ogłoszeń i transakcji — to opinia o wartości rynkowej, nie operat, i nie narusza prawa, dopóki nie jest przedstawiana jako urzędowa wycena rzeczoznawcy. Z kolei wyceny dla banków sporządzają rzeczoznawcy współpracujący z bankiem lub wskazani przez kredytobiorcę; bank ma prawo zweryfikować operat. Granicą legalności jest forma i tytuł: dopóki dokument nie jest operatem szacunkowym i nie firmuje go osoba podająca się za rzeczoznawcę, nie ma mowy o wykroczeniu z art. 198 u.g.n. Problem zaczyna się wtedy, gdy ktoś bez uprawnień sporządza dokument o cechach operatu i pobiera za to wynagrodzenie jako profesjonalista.