Co grozi za nielegalną eksmisję lokatora w Polsce?

W Polsce właściciel mieszkania nie może na własną rękę usunąć lokatora, nawet jeśli ten zalega z czynszem. Tak zwana eksmisja na bruk jest zakazana, a samowolne pozbycie się lokatora rodzi odpowiedzialność cywilną, a często także karną. Ochronę lokatorów regulują przede wszystkim ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks postępowania cywilnego, a najdotkliwsze sankcje przewiduje Kodeks karny.

Legalna eksmisja wymaga wyroku sądu i komornika

Aby usunąć lokatora, właściciel musi uzyskać prawomocny wyrok sądu nakazujący opróżnienie lokalu (eksmisję), a następnie skierować sprawę do komornika. Sąd bada, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego - dotyczy to m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, osób z niepełnosprawnością, obłożnie chorych, emerytów i rencistów oraz bezrobotnych. W okresie ochronnym, zwykle od 1 listopada do 31 marca, nie wykonuje się eksmisji do pomieszczeń tymczasowych, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Wypowiedzenie najmu musi mieć formę pisemną i wskazywać przyczynę zgodną z ustawą.

Odpowiedzialność karna właściciela

Samowolne działania zmierzające do usunięcia lokatora mogą wyczerpywać znamiona przestępstwa. Art. 191 § 1a Kodeksu karnego penalizuje stosowanie przemocy innego rodzaju niż wobec osoby (np. odcięcie prądu, wody, ogrzewania, wymiana zamków, demontaż drzwi) w celu zmuszenia lokatora do opuszczenia mieszkania - grozi za to kara od 3 miesięcy do 5 lat pozbawienia wolności. Jeśli właściciel stosuje przemoc lub groźbę bezprawną wobec samego lokatora, wchodzi w grę art. 191 § 1 k.k. (do 3 lat). Nękanie lokatora może być też kwalifikowane jako stalking z art. 190a k.k.

Odpowiedzialność cywilna i prawa lokatora

Niezależnie od odpowiedzialności karnej lokator może domagać się ochrony na drodze cywilnej. Przysługuje mu roszczenie o przywrócenie naruszonego posiadania (art. 344 Kodeksu cywilnego), a także odszkodowanie za szkodę majątkową i zadośćuczynienie za doznaną krzywdę na zasadach ogólnych (art. 415 i art. 24 k.c.). Bezprawne pozbawienie lokalu, zniszczenie rzeczy czy koszty zastępczego noclegu mogą zostać objęte odszkodowaniem. Lokator może też zawiadomić policję lub prokuraturę o możliwości popełnienia przestępstwa.

Jak działać zgodnie z prawem

Właściciel, który chce odzyskać lokal, powinien: prawidłowo wypowiedzieć umowę na piśmie z podaniem przyczyny, zachować ustawowy termin wypowiedzenia, a w razie braku dobrowolnego opuszczenia lokalu wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję, a następnie do komornika. Warto rozważyć mediację lub ugodę. Dokumentowanie korespondencji i stanu rozliczeń ułatwia późniejsze postępowanie. Próba 'przyspieszenia' sprawy samowolnymi metodami niemal zawsze obraca się przeciwko właścicielowi.